Меню Закрыть

Как правильно продать квартиру через ипотеку

Содержание:

Продажа квартиры под ипотеку рисков не создаст

На сегодняшний день рынок жилой недвижимости давно уже подчиняется новым правилам. Лишь единичные квартиры продаются за наличные денежные средства, а все остальные сбываются посредством кредитования. По этой причине люди редко сталкиваются с непониманием со стороны владельцев квадратных метров, ведь они отлично знают, что накопить столь огромные суммы почти нереально. Неудивительно, что о продаже квартиры под ипотеку знают почти все семьи, поэтому свободно соглашаются на сделку. Тем не менее, у некоторых все же закрадываются сомнения, а значит, стоит поэтапно пройти весь процесс, чтобы отыскать возможные риски. Какие риску существуют при продажи квартиры под ипотеку

Этапы покупки квартиры под ипотеку

Подробно рассмотреть все действия со стороны заемщика, продавца и банка почти невозможно. Однако основные моменты выделить реально, поэтому именно на них следует остановиться. Только в этом случае удастся узнать, насколько реально появление даже минимального риска. О каких же этапах идет речь?

  1. Проверка и оценка квартиры;
  2. Подготовка жилья к сделке;
  3. Передача недвижимости в качестве залога;
  4. Передача денежных средств.

На самом деле тонкости процедур раскрывают множество нюансов, которые помогают продавцу почувствовать безопасность. Тем более что документы на квартиру до самого последнего момента остаются в его руках. Соответственно, риски собственника сводятся к минимуму, позволяя избавиться от самых неприятных мыслей. Теперь пора поэтапно рассмотреть действия с недвижимостью.

Проверка и оценка квартиры

Перед продажей квартиры под ипотеку обязательно осуществляется ее проверка и оценка. Состояние жилой недвижимости должно быть идеальным, чтобы финансовая организация полностью убедилась в сохранении и увеличении ее стоимости в предстоящие годы. По этой причине сначала покупатели, а потом и представители банка посещают каждую комнату, убеждаясь в оценке.

После этого обязательно заемщику придется обратиться в фирму по оценке недвижимости. Полученные от специалистов документы потребуются для определения суммы последующего займа, а значит, они должны обладать юридической силой. Неудивительно, что отдельные финансовые организации предпочитают самостоятельно указывать, куда именно следует обратиться для получения данных о реальной цене.

На данном этапе единственной неприятностью, с которой может столкнуться продавец, является невозможность завышения стоимости. Разумеется, многим людям хочется передать документы с большой выгоды, но эксперты поступить подобным образом не позволят. Хотя данный нюанс никак не повлияет на совершение сделки купли-продажи и передачу денежных средств человеку.

Подготовка жилья к сделке

Если банк полностью соглашается на представленные документы и данные по жилой площади, начинается подготовительный этап. Дело в том, что заемщику важно сохранить будущее залоговое имущество в отличном состоянии. По этой причине он в обязательном порядке прибегает к страхованию.

Этот момент не таит в себе риски, наоборот, он подсказывает собственнику, что отказ уже не последует. Деньги тратятся покупателем, но выплату при малейшем повреждении или неожиданном пожаре получает продавец. Следовательно, беспокойство сразу должно сводиться к минимуму. Если же сомнения остались, можно обратиться в страховую компанию и уточнить подробности.

Передача недвижимости в качестве залога

Правда, минимальные риски все-таки появляются. Дело в том, что сделка купли-продажи осуществляется до перевода денежных средств на счет собственника. В этом главная неприятность, которая часто заставляет людей держать документы в руках до последнего момента. Конечно, присутствуют свидетели, но все-таки мошенничества в нынешние времена случаются слишком часто, чтобы доверять даже крупнейшим банкам.

Важно, что в момент подписания договора, квартира мгновенно превращается в залоговое недвижимое имущество. Соответственно, оно потенциально переходит во владение финансовой организации. Где же тогда денежные средства? Они перечисляются на банковский счет продавца сразу после того, как приходят окончательные документы из регистрационной палаты.

Пожалуй, этот этап продажи квартиры под ипотеку остается наиболее сомнительным для собственников. Им приходится сразу передавать права на жилье, но денежные средства еще не попадают им в руки. Однако сомневаться не следует, так как существует два гаранта чистоты сделки.

  • Представитель банка;
  • Представитель регистрационной палаты.

Представители обязательно курируют сделку купли-продажи, поэтому собственник никогда не столкнется с мошенничеством. Наоборот, договора составляются таким образом, чтобы в них не было никаких лазеек или «подводных камней». Из-за этого продавцы спокойно подписывают документы, а потом дожидаются перечисления.

Передача денежных средств

Последним этапом сделки является передача денежных средств. При оформлении ипотеки она происходит посредством банковских счетов, поэтому мошенники не могут проникнуть в данную сферу деятельности финансовых организаций. Продавец получает перевод напрямую от банка, а значит, покупатель не участвует в процессе. Так что и в этом моменте риски сведены к нулю.

В момент передачи денежных средств продавец уже не является владельцем, ведь документы на залоговое имущество перешли в руки нового собственника. Хотя этот никого не смущает, банк до последнего момента курирует сделку, поэтому беспокоиться о неприятных неожиданностях не следует. Практика показывает, что ни в коем случае не допускаются нарушения со стороны заемщика. Его права и обязанности подробно описаны в пунктах договора об ипотеке, поэтому он их не нарушит.

Особенности договора купли-продажи

Кроме того, перед подписанием договора купли-продажи можно отметить важное дополнение, отмеченное регистрационной палатой. Дело в том, что документы рассказывают о том, что сделка заключается с привлечением кредитных денежных средств. Этот момент также важен именно для продавца, так как за счет него появляется еще один пункт безопасности. В чем же особенность такой приписки?

По условиям договора, если через 10 дней после передачи прав собственности деньги не поступят на счет продавца, договор разрывается. Такие тонкости стали указываться не так давно, так что многие люди еще не успели узнать ничего о них. Практика показывает, насколько важно такое дополнительное указание. Оно позволяет продавцу при малейших сомнениях разорвать сделку, вернув все в исходное состояние. Хотя после этого заемщику банк не выдаст кредита, поэтому человек обязательно совершит передачу денег.

Продажа под ипотеку надежна

Проводя параллели со стандартными сделками, сразу можно увидеть, насколько ошибочно мнение собственников, которые сомневаются в честности банков. В нынешние времена спокойнее подписать договор в присутствии специально назначенных представителей, чем надеяться на честность покупателя на каждом этапе купли-продажи. В этом уверены многочисленные семьи, которые уже близко познакомились с подобными действиями.

Пусть беспокоят документы на жилье, которые передаются чуть раньше денежных средств. Данный нюанс не станет объектом мошенничества, так как в этот момент банк и страховая компания уже отвечают за действия заемщика. Из-за этого даже риэлторы начали советоваться соглашаться на подобные предложения, так как они обеспечивают спокойное подписание договора.

Продажа через финансовую организацию

Правда, сегодня особой популярностью пользуется покупка жилья под материнский капитал, которую курируют небольшие финансовые организации. Крупные банки выдвигают слишком жесткие требования, поэтому семьи отказываются от их услуг. В этом случае появляются дополнительные сомнения, ведь отсутствие репутации не позволяет убедиться в том, что посредник сам не станет мошенником.

Не стоит забывать о том, что сертификат о материнском капитале является государственным документом. При этом существуют жесткие требования, которые нельзя нарушать, соответственно, финансовая организация из-за относительно небольшой суммы не захочет сталкиваться с судебным разбирательством. Следовательно, даже такие сделки отличаются чистотой.

Ипотечные средства — это сложный вопрос, беспокоивший продавцов квартир на протяжении долгих лет. Сейчас им пора позабыть обо всех сомнениях и с радостью соглашаться на сделку купли-продажи. Единственным ее минусом станет длительное ожидание, хоть оно и проходит в процессе оформления всех документов. В остальном же банк и регистрационная палата создают комфортные условия, исключая даже подозрения на факт мошенничества.

Продажа квартиры шаг за шагом: нюансы, расходы, список необходимых документов

Продажа недвижимости, как и покупка, – непростой процесс, который требует времени, денег и здоровых нервов. Учитывая тот факт, что в нашей стране часто меняются законы, особенности и процедуры разных операций – к продаже жилья стоит подготовиться. В своем блоге я хочу рассказать, что нужно знать, продавая квартиру, какие затраты понесет продавец при сделке, какой перечень обязательных документов нужно подготовить в Украине.

Если вы решили продать жилье, в первую очередь, нужно обратиться к риэлтору. Для продавца квартиры услуги специалиста по недвижимости будут бесплатными, так как услуги посредника оплачивает покупатель. Обычно риэлтор проверяет наличие документов на недвижимость, может попросить копию технического паспорта и фотографии квартиры для размещения объявления о продаже. Изучив все факторы, риэлтор определяет цену вашей квартиры. В зависимости от срочности продажи и других нюансов, вы можете увеличить или уменьшить стоимость жилья.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Рано или поздно на каждый товар находится свой покупатель. Если потенциальный покупатель решил приобрести вашу квартиру, он должен подтвердить свои намерения задатком (обычно это сумма составляет от 1000 долларов) и подписанным договором задатка. Риэлтор составляет предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Самые важные нюансы предварительного договора, на которые стоит обратить внимание:

  • цена квартиры в гривнах;
  • сумма задатка;
  • срок, к которому должен быть составлен и нотариально утвержден основной договор;
  • срок, когда продавец должен освободить жилье. Обычно продавцу на выселение из квартиры дается месяц после подписания основного договора.

Если покупатель откажется покупать квартиру, сумма задатка остается продавцу. И наоборот, если вы передумаете продавать квартиру, согласно договору, придется заплатить сумму в размере 2 задатков.

В предварительном и основном договоре купли-продажи недвижимости цена указывается в гривнах. Если стоимость квартиры была установлена в долларах, в день заключения предварительного договора нужно договориться, по какому курсу будет пересчет.

Для удобства можно воспользоваться конвертером валют. Здесь, конечно, все зависит от договоренности – можно считать по среднему или лучшему курсу в день заключения предварительного договора, или по курсу в день заключения основного договора. И здесь продавец уже встречается с первым риском – риском колебания курсов валют. Предположим, что стоимость квартиры 100 000 долларов, любые изменения курса на 1 коп – это потеря или выигрыш 1000 грн.

Пакет документов для продажи квартиры

Итак, предварительный договор подписан, дата подписания основного договора определена, теперь нужно готовиться к нотариальной продаже. Подготовка документов включает:

  1. оригинал документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности на квартиру, технический паспорт, домовую книгу);
  2. паспорт, идентификационный код владельца квартиры;
  3. свидетельство о браке владельца квартиры;
  4. согласие мужа или жены на продажу;
  5. свидетельство о рождении детей и разрешение от опекунских органов на продажу (если часть недвижимости принадлежит детям)
  6. Форму 2 (для ее получения нужно обратиться в ЖЭК или ОСМД);
  7. справку про отсутствие задолженности по уплате коммунальных услуг и квартплаты (в Форме 2 могут указать про отсутствие такой задолженности, поэтому необязательно просить отдельную справку);
  8. экспертную оценку квартиры. Обычно этим вопросом занимается риэлтор, обращаясь к специалистам оценочной компании, но оплатить услугу придется вам. До 1 ноября 2013 года экспертная оценка квартиры делалась таким образом: специалист осматривал и делал фото квартиры, ему предоставлялись копия технического паспорта квартиры, паспортные данные владельца, на основании чего он готовил отчет экспертной оценки недвижимости, в котором указывал рыночную стоимость квартиры. Стоимость услуг эксперта составляла – от 400 грн. С 1 ноября 2013 года вступил в силу новый порядок оценки имущества для целей налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей, утвержденный постановлением Кабинета министров №231. Оценивать стоимость имущества могут только сертифицированные в Фонде Государственного Имущества специалисты. Стоит отметить, что до 1 февраля 2014 года будет действовать специальный переходной период, в ходе которого в силе будет оценка, проведенная также оценщиками, не получившими соответствующего образования (то есть, экспертную оценку можно получить по старому (действующему до 1 ноября) методу). С 1 февраля 2014 года определять рыночную стоимость квартиры будут специальные программы (при этом, специалисту не нужно приходить к вам домой). Введя основные данные про квартиру, программа определит ее стоимость. Хотя многие говорили о подорожании экспертных услуг после нововведений, на сегодня получить экспертную оценку можно за 300 грн.
  9. Выписка из квартиры. Для выписки из квартиры нужно обратиться в соответствующий районный отдел государственной миграционной службы (бывший паспортный стол), написать заявление, уплатить пошлину в размере 30,5 грн. В паспорте сотрудник миграционной службы укажет про снятие с регистрации с места проживания и выдаст лист выбытия (который понадобится для регистрации по новому месту жительства). Кроме того, сотрудник ЖЭКа или ОСМД должен сделать отметку о выписке из квартиры в домовой книге, Форме 2.

Нотариальное удостоверение основного договора купли-продажи квартиры

В нашей стране нередко встречаются «черные нотариусы». Обычно нотариуса выбирает покупатель, так как он платит за его услуги. Но для минимизации рисков лучше заранее спросить у покупателя, какой нотариус будет сопровождать сделку, и «проверить» этого нотариуса на отсутствие «темных дел».

Процедура оформления договора купли-продажи выглядит так: ознакомление с договором; оплата всех налогов и сборов; оплата покупателем стоимости квартиры; подписание договора купли-продажи.

За что платит продавец:

  • налог на доходы физических лиц: 5% от договорной или рыночной стоимости квартиры (налог насчитывается на большую сумму), 0% — в случае одновременного выполнения трех условий: 1) продается жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания), а также земельный участок, размер которого не превышает норм бесплатной передачи земли, установленных ст.121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения 2) продажа одного из перечисленных объектов происходит впервые в отчетном календарном году. 3. отчуждаемый объект находится в собственности плательщика менее трех лет. (Услуги банка при оплате налога на доходы – 1-2% от суммы налога)

Квитанцию об уплате налога на доход с продажи квартиры лучше сохранить для налоговой инспекции.

  • Проверка квартиры на юридическую чистоту (плата за поиск нотариусом ведомостей в Государственном реестре прав) – 3 квитанции по 70 грн = 210 грн; (услуги банка — 3*5=15 грн)
  • Выписка из Государственного реестра прав – если делает нотариус – от 150 грн, государственная регистрационная служба – от 120 грн (+5 грн услуги банка). Если квартира была зарегистрирована после 1.01.2013г. – не нужно платить за выписку, поскольку в этом году все квартиры уже регистрировали регистраторы Государственной Регистрационной Службы.
  • Выписка из Государственного регистра обременений движимого имущества – 34 грн (+5 грн услуги банка).
  • Услуги банка за открытие счета и перечисление денег (400-600 грн).

С 1 сентября 2013 года купля-продажа недвижимости стоимостью больше 150 тыс. грн. осуществляется по безналичному расчету. После ознакомления с договором купли-продажи квартиры и оплаты налогов, покупатель и продавец едут в банк для перечисления денег. Поэтому лучше выбрать отделение банка, которое находится недалеко от нотариуса. Сотруднику банка нужно предоставить сумму сделки и номер договора купли-продажи. Средняя комиссия банка за такую операцию – 400-600 грн. После того, как деньги будут перечислены на счет покупателя, банк выдает квитанцию-подтверждение перечисления денег.

После того, как нотариус увидит подтверждение оплаты, покупатель и продавец могут подписывать договор.

Подписывайте договор только после подтверждения банком перечисления денег на ваш счет.

Предположим, что продавец продает квартиру стоимостью 500 000 грн. Рассмотрим 2 варианта: 1) доход с продажи квартиры не облагается налогом 2) доход облагается налогом в размере 5%.

РАСХОДЫ ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ ПРИ ЕЕ ПРОДАЖЕ

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2018 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2018 году, когда покупатели с ипотекой

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Вот еще одна статья, в которой я перечислила документы для продажи квартиры, но здесь описана ситуация когда покупатели с ипотекой. Я помогла около 20 клиентам продать квартиру «ипотечникам» и по опыту скажу, что большинство банков требует одинаковый список документов, что Сбербанк, что ВТБ, что Газпромбанк и т.п. Но все равно советую заранее уточнить это у покупателей. Под каждым документом есть универсальная инструкция как и где его можно получить/заказать. Написала универсальная потому, что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть Бузулуке.

Небольшое отступление — я выделила еще 3 варианта с документами: а) когда квартиру покупают полностью за наличные, т.е без ипотеки и прочего; б) когда покупатели с материнским капиталом; в) когда покупатели с материнским капиталом и ипотекой.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Эти документы обязательные. Также ниже после основных документов я перечислила дополнительные документы, которые потребуются покупателям/банку для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки юридической чистоты квартиры. Для регистрации же сделки купли-продажи они не требуются

    Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

Договор купли-продажи квартиры;

C июня 2016 года во многих случаях стал обязателен договор купли-продажи заверенный у нотариуса. Раньше можно было принести договор в простой форме (обычный напечатанный на листах А4), сейчас же в нотариально-заверенной форме.

Если оказалось, что в вашем случае подойдет договор в простой форме, то крайне не советую составлять его самостоятельно по готовым шаблонам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе яндекса и гугла. Это просто тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками. Например, в 18 из них можно было написать, что квартира в долевой собственности у нескольких собственников и перечислить их паспортные данные. Вот шаблон договора от Сбербанка. Но с июня 2016 года, если квартирой владеют несколько собственников в общей долевой собственности, то для продажи такой квартиры обязателен договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме. А суть в том, что нотариусы НЕ принимают готовые договора купли-продажи, которые принесут им клиенты — нотариусы их сами составляют. По закону они, конечно, могут принять, но на практике ситуация такова. Кто-то правильно заполнит шаблон, принесет его нотариусу на заверение, а он его не примет. Получается, что время будет потрачено зря.

Поэтому, если у вас нет опыта в составлении договора купли-продажи в простой форме, обращайтесь к юристу. Он посмотрит на ситуацию у продавцов и покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. За услугой можете обратиться нашему к юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

Составить и заверить согласие у нотариуса стоит примерно 1500 р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14 летним стажем работы.

Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

Нотариально заверенная доверенность.

Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек. Также нужен его паспорт.

Если у вас будут возникать вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Дополнительные документы

Как я и писала выше, эти дополнительные документы потребуются покупателям/банку для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки юридической чистоты квартиры.

    Предварительный договор купли-продажи;

Предварительный договор предоставляют покупатели, собственникам его нужно только подписать. Банкам он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

Расписка в получении задатка или аванса;

При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Сумму обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку. Образец расписки пускай покупатели берут у своего банка.

Выписка из домовой книги;

Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

Банки очень часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Архивную требуют редко, но если потребуют, читайте инструкцию как ее получить по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.

Выписка из лицевого счета;

Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

Технический паспорт на квартиру;

В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Он может понадобится покупателям и банку, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом. Также техпаспорт может быть нужен покупателю с несовершеннолетними детьми для получения разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры.

Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

Полезные ссылки:

  • — адреса БТИ и МФЦ в Москве на Яндекс.Карте;
  • — адреса БТИ и МФЦ в Санкт-Петербурге на Яндекс.Карте.

Официальное название — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.

Некоторые банки сами ее заказывают, некоторые требуют ее предоставить. Выписка заменяет свидетельства о регистрации права и кадастровый паспорт, которые не выдаются с июня 2016 года. В ней показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если банк потребует ее предоставить, то лучше заказывайте бумажную. Как ее заказать читайте по ссылке.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

Крайне редко покупатели и банк требуют эту справку, и только если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 80 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Покупатели же были без ипотеки, покупали квартиру полностью за свои деньги. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут наговорить в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пойти и получить эту справку.

Получить справку можно в психоневрологическом и наркологического диспансере. Услуга платная, цены уточняйте в самом диспансере.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Как продать квартиру под ипотеку в Казахстане: основные этапы и риски

Продать жилье сейчас, кроме как под ипотеку, сложно. Покупателей с «живыми» деньгами становится всё меньше. Однако подобный способ многим кажется чересчур сложным и опасным. Давайте разберемся, так ли это.

О том, как обстоят дела с ипотекой в Казахстане, читайте здесь.

Покупатели редко приходят с наличными

Если у покупателя есть хоть какой-то выбор, то у продавца условия продажи часто сводятся к двум вариантам — упорно ждать месяцами, пока найдется покупатель с наличными, или уже сдаться на милость и продать недвижимость через ипотечный кредит.

Сейчас почти невозможно найти человека, который приобретет квартиру за «живые» деньги — в стране кризис, да и жилищный вопрос никогда не был для людей простым. Но, несмотря на тенденцию, наши продавцы с упорством Cизифа продолжают избегать «ипотечников». Почему?

Причины нелюбви к «ипотечникам»

По мнению людей, продавать квартиру в ипотеку и долго, и как-то это ненадежно — договор заключен, подписан, а денег все еще нет. Вдруг, покупатель обманет? Но ощущение опасности в данном случае — не более чем психологический барьер.

На самом деле, продажа квартиры в ипотеку — это намного более верный вариант, чем продажа её «наличнику». Как поясняет директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Лебедева Татьяна: «Честно сказать, на практике ни разу не сталкивалась с тем, чтобы банк, после того как состоялась сделка, отказывал в выдаче денег. Само письмо банка является гарантией того, что деньги будут выплачены продавцу. Схема достаточно простая. Покупатель и продавец у нотариуса оформляют договор купли-продажи. В договоре нотариус указывает, что оставшуюся сумму покупатель обязуется оплатить после банковского займа. Затем покупатель и продавец едут в банк, где на основании заключенного договора купли-продажи продавцу банк выдает деньги. После чего надо также у нотариуса оформить заявление о полном расчете. Вот и все. Никаких рисков».

Как жить с плохой кредитной историей в Казахстане и можно ли её почистить? Подробности по ссылке.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

Этап 1. Переговоры с покупателем

Итак, вы нашли покупателя, который предлагает покупку посредством кредита. Первое, что вы должны выяснить — был ли вообще человек в банке и оценил ли банк его как платежеспособного.

Конечно, будьте внимательны, и если покупатель кажется вам «странным», то лучше поискать кого-то другого. Лучше работать через риелтора: агентство проверит покупателя еще на стадии обращения к ним — есть ли у него вообще возможность взять ипотечный кредит.

В банк идите с покупателем вдвоем.

С собой возьмите правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, завещание и т.д.) и их копии, удостоверение личности, техпаспорт, кадастровую справку об отсутствии обременений, долгов по квартире.

Кадастровую справку вы должны взять в ЦОНе или же посредством сайта электронного правительства egov.kz.

Этап 2. Проверка квартиры

Банк должен проверить жилье на юридическую чистоту, также провести оценку. Вам нужно предусмотреть заранее, что кредит не дадут на квартиру, которая:

  • имеет задолженность по коммунальным, налоговым и другим платежам;
  • находится в залоге, аресте;
  • старое жилье (чаще всего, это постройки старше 50 лет), в «коммуналках», без коммуникаций и т.д.

Не любят банки и приватизированные квартиры, а жилье также с правом собственности несовершеннолетних и недееспособных граждан — с продажей здесь часто бывают «проволочки», а после продажи — нередки судебные тяжбы.

Если имеются незаконные перепланировки, то необходимо их узаконить, зафиксировав изменения в техническом паспорте. Как правило, и банки, и покупатели идут навстречу и готовы подождать, пока продавец оформит перепланировку.

Другой нюанс, который вы должны учитывать, это оценка жилья. Порядок действий — выбирается фирма по собственному желанию, какая больше внушает доверие, проводится оценка, отчет отдается в банк.

Бывали ситуации, что банк отправляет покупателя в определенную оценочную компанию, он оплачивает оценку, а после фирма не выдает ему сведений по результатам оценки, а направляет их кредитному менеджеру. При этом могут отказать в информации вообще, аргументируя тем, что банк «велел» отчет пересылать сразу в отделение.

Это незаконные действия — возможны искажения и намеренно заниженная стоимость. Например, из реальной стоимости жилья в 70 тыс. долл. вам поставят цену в 50 тыс. долл.

Директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Лебедева Татьяна рассказывает: «Раньше такие случаи, к сожалению, возникали. Сейчас иная ситуация. Сговор между оценщиком и банком можно исключить, поскольку оценку жилья покупатель имеет право заказать у любой организации. Что касается сговора между оценщиком и покупателем, то продавец вправе отказать от сделки, если его не устраивает цена, или провести свою оценку».

В целом вам как продавцу суетиться по поводу оценки необязательно. Однако не все покупатели вооружены знаниями, и, узнав о том, что на вашу сделку пытаются уменьшить кредит, вы можете помочь — просто пойти вместе с покупателем к другому оценщику.

Готовый отчет по оценке предоставляется в банк. И пока банк рассматривает возможность кредитования, вы можете подыскивать и другого покупателя. А вот если вас просят приостановить сделки (попридержать квартиру), то потребуйте обязательств.

Этап 3. Соглашение о задатке

Для этого составляется соглашение о задатке (у риелторов есть фирменный бланк), в котором указывается срок, в течение которого он будет действовать. Как правило, это 2-3 недели — то время, которое необходимо на выдачу ипотеки. Как раз к этому времени покупатель получит от банка деньги и оплатит сделку.

После того, как вы взяли предоплату, то все сделки с недвижимостью приостанавливаются на указанный в соглашении о задатке срок. Теперь вы, равно как и покупатель, связаны обязательствами и дальше «рекламировать» свою продающуюся жилплощадь не можете.

Если задаток вами не оформлялся, то вы можете выставлять квартиру на продажу, не дожидаясь пока заемщику дадут кредит. После принятия положительного решения банк должен предоставить вам гарантийное письмо с печатью и подтверждение, что займ будет выдан.

О том, как правильно оформить залог квартиры в Казахстане, чтобы не остаться без крыши над головой читайте здесь.

Этап 4. Заключение договора купли-продажи

Теперь вы заключаете у нотариуса договор купли-продажи. Сначала составляется предварительный договор — вам оплачивают первоначальный взнос.

Очень часто вся сделка происходит одномоментно — т.е. покупатель отдает первоначальный взнос в присутствии нотариуса, тут же оформляется договор купли-продажи. Затем обе стороны сделки направляются в банк, отдают копию договора, после чего кредитный менеджер производит выдачу кредита.

Для этого между банком и заемщиком заключается договор банковского займа, тогда же покупатель окончательно с вами рассчитывается. При этом продавец должен написать подтверждающий документ — расписку о получении всей суммы. Лучше всего ее составить еще у нотариуса, но отдать нужно только после получения всей оставшейся суммы.

Вы как продавец можете в целях безопасности просто пригласить нотариуса с собой в банк, чтобы заверить расписку уже на месте.

Когда деньги переданы в полном объеме продавцу, а договор купли-продажи и расписка — покупателю, то права регистрируются. Этим занимаются, как правило, сотрудники банка или же новый владелец жилья. Расписку нужно предоставить в органы юстиции — только тогда банк накладывает на нового владельца обременение.

Банк может задержать выдачу ипотеки

Вернее было бы сказать, что банки могут не сделать. Не исполняют они чаще всего свои обязательства по срокам. Так, если заявлено, что кредит выдадут за 2-3 дня, то в соглашении о задатке все же укажите 2-3 недели. Потому что такие задержки — отнюдь нередки.

Другой «поведенческий нюанс» — это выдача кредита только после совершения сделки и регистрации договора-купли продажи. Именно такой ситуации и боятся продавцы и за это не любят «ипотечников» — по сути, квартира продана, а денег еще нет.

Регистрация договора купли-продажи занимает от 2 до 5 рабочих дней, плюс — процедуры передачи денег в банке, регистрация договора залога (с покупателем).

Как законно уменьшить выплаты по кредиту, читайте в специальном материале.

Гарантии, которые даёт продажа квартиры под ипотеку

Подведем итоги, почему при ипотеке вы не несете большие риски и ее можно рассмотреть как вариант продажи.

  • Гарантия № 1 — банки заинтересованы в добросовестности сделки и платежеспособности покупателя, поэтому будут тщательно все проверять.
  • Гарантия № 2 — без предоставления в органы юстиции вашей расписки о полном получении суммы за квартиру обременение на нее не налагаются.
  • Гарантия № 3 — вы можете сами найти оценщика, который выставит справедливую стоимость жилья.

Любой человек, взявший ипотеку, может столкнуться с форс-мажорными ситуациями, когда не сможет выплачивать долг банку. Что делать тем, кто взял ипотеку в долларах и «прогорел» из-за обесценивания тенге?

Как обезопасить себя от мошенников

Банки очень щепетильны в отношении своей прибыли и не станут давать кредит лицу неплатежеспособному, подозрительному. Однако и в такой прозрачной сделке нужна определенная бдительность.

  • Не передавайте покупателю оригиналы документов, не давайте никаких доверенностей. Разумеется, вы можете показать оригиналы и риелторам, и в банке, но не отдавайте их «на сторону» — покупатель может оказаться и недобросовестным.
  • Доверьте продажу жилья опытному специалисту. Все процедуры от «А» до «Я» оформляйте при риелторе, нотариусе, банковском работнике.
  • Получите гарантийное письмо. Когда вы продаете квартиру в ипотеку, то банк должен выдать вам гарантийное письмо, что вам будет выплачена вторая часть суммы. Случаются казусы, когда данное письмо кредитный менеджер передает риелтору — это незаконно и недопустимо. Он должен работать напрямую с вами.
  • Все процедуры подачи заявки на ипотеку проводите вместе с покупателем. Так вы исключите незаконность сделки и обезопасить себя своим же присутствием при оформлении всех бумаг. Не секрет, что участились случаи, когда люди заключают ипотечный договор незаконно. Т.е. по факту банк отказывает им в кредите, но они ищут обходные пути — через недобросовестных риелторов и кредитных менеджеров за взятку. И вот в таком случае представьте ситуацию: вы заключили договор купли-продажи, получили гарантийное письмо — и вскрывается нелегальность кредитного договора. Сделка аннулируется. Да, вы ни при чем, но именно вам придется подавать в суд, чтобы признать договор купли-продажи недействительным. На это уйдет время, вы не сможете в период судебных тяжб продать жилье, упустите потенциальных покупателей.

Смотрите так же:

  • Штраф за езду без страховки 2018 снимают Какой штраф за езду без страховки в 2018 году Даже самый ответственный и законопослушный водитель не застрахован от непредвиденной ситуации. При нарушении водителем ПДД и остановке его […]
  • Материнский капитал получают по месту прописки Материнский капитал получают по месту прописки Как уже говорилось в другой статье, в Россиис 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 года действует Федеральный закон «О дополнительных мерах […]
  • Учеба после армии в мчс Как устроиться работать в МЧС после армии Работа в МЧС требует от сотрудника выдержки, стальных нервов, смелости и решительности. Поэтому попасть в ведомство не так легко. Нужно показать […]
  • Как оформить региональный материнский капитал в нижегородской области Как оформить региональный материнский капитал в нижегородской области Социальные показатели региона Услуги и сервисы в электронном виде Главная страница Региональный материнский […]
  • Тамбов юрист по жилищным вопросам Жилищный адвокат в Тамбове Юридические услуги в Тамбове (Юридические услуги Тамбов) Документирование иностранцев в Тамбове Мы готовы помочь оформить РВП, ВНЖ или Гражданство России в […]
  • Обязательно ли применение енвд при розничной торговле Розничная торговля на ЕНВД в 2018 году Одной из наиболее распространенных систем налогообложения в малом бизнесе является единый налог на вмененный доход или ЕНВД. Стоит отметить, что […]
  • Оформление земли при покупке дома Дома и участки Возможно, ли продать дом и земельный участок без кадастрового номера? Это вопрос часто задают клиенты, которые хотят приобрести объект недвижимости, который представляет […]
  • Срок действия лицензии на медицинскую деятельность Получение лицензии на медицинскую практику Получение лицензии на медицинскую практику Согласно Закона Украины от 01.06.2000 № 1775-III «О лицензировании определенных видов хозяйственной […]